Najem prywatny a działalność gospodarcza – podatek dochodowy i podatek VAT

Podatek dochodowy a najem prywatny

Od początku 2023 podatek dochodowy z najmu prywatnego musi być rozliczany w formie ryczałtu.

Co w sytuacji, kiedy jednoosobowa działalność rozliczana jest ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?

W takim przypadku w zaliczkach na podatek ryczałtowy z tytułu działalności gospodarczej w ciągu roku uwzględnia się również najem prywatny. W rozliczeniu rocznym w deklaracji PIT -28 uwzględnia się przychody z działalności oraz przychody z najmu prywatnego.

Stawka podatku dochodowego

Stawka podatku od najmu prywatnego wynosi 8,5% do kwoty przychodu 100 tysięcy złotych. Nadwyżka ponad tą kwotę opodatkowana jest stawką 12,5%. Bardzo ważną kwestią jest, że w obecnym stanie prawnym, w przypadku najmu prywatnego osób będących w związku małżeńskim ten limit łącznie dla obojga małżonków wynosi 100 tysięcy – niezależnie czy mają wspólność majątkową czy nie. W planach jest zmiana przepisów, aby ten limit w przypadku małżeństw wynosił 200 tysięcy. Planowany termin wejścia w życie tej zmiany to 1.07.2023. Zmiany miałyby dotyczyć całego roku 2023.

Podatek VAT

Z punktu widzenia ustawy o VAT najem prywatny jest działalnością gospodarcza, w związku z tym przedsiębiorcza będący czynnym podatnikiem VAT powinien taki najem wykazać w deklaracji JPK_VAT.

W przypadku najmu dla firm stawka VAT to 23%. Najem krótkoterminowy dla osób fizycznych może być opodatkowany stawką 8%. Najem spełniający wymogi najmu na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT. Należy zwrócić uwagę, że najem ten wlicza się do limitu zwolnienia z VAT do kwoty 200 tysięcy zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy VAT.

Proporcja VAT

Czynny podatnik VAT dokonujący sprzedaży opodatkowanej oraz nieopodatkowanej np. z tytułu najmu na cele mieszkaniowe, ma prawo do odliczania podatku naliczonego z faktur zakupu tylko od części, która dotyczy sprzedaży opodatkowanej. W przypadku problemów z ustaleniem, który zakup dotyczy działalności opodatkowanej, a który działalności zwolnionej z VAT, konieczne jest zastosowanie współczynnika proporcji sprzedaży VAT. Proporcję tą można ustalić samodzielnie na podstawie stosunku sprzedaży opodatkowanej do całości sprzedaży. Oblicza się ją na podstawie danych z poprzedniego roku i stosuję się ją przez cały rok.

Kiedy nie trzeba stosować proporcji?

Gdy proporcja sprzedaży opodatkowanej będzie wyższa niż 98%, a kwota podatku naliczonego niepodlegająca odliczeniu zgodnie z tą proporcją nie przekracza 500 zł w ciągu roku podatnik ma prawo uznać, że proporcja wynosi 100%.

W sytuacji, kiedy proporcja sprzedaży opodatkowanej nie przekroczy 2% podatnik może uznać, że ta proporcja wynosi 0%, w takim przypadku nie będzie odliczenia podatku naliczonego.

Nie można samemu obliczyć proporcji, jeśli:

• w poprzednim roku nie była prowadzona działalność gospodarcza;

• w poprzednim roku obroty nie przekroczyły 30 tysięcy złotych;

• proporcja wyliczona na podstawie poprzedniego roku byłaby niereprezentatywna np. w przypadku, kiedy sprzedaż zwolniona nie miała miejsca w poprzednim roku.

W takich sytuacjach konieczne jest złożenie wniosku do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowe o uzgodnienie szacunkowej proporcji sprzedaży na dany rok.

Urząd skarbowy na podstawie wniosku uzgodni szacunkową proporcję sprzedaży, którą należy stosować do końca roku.

Po zakończeniu roku konieczne jest ustalenie faktycznej proporcji sprzedaży za dany rok i dokonanie korekty podatku naliczonego. Taka korektę należy zrobić w pierwszej deklaracji VAT składanej po danym roku podatkowym.

Faktyczna proporcja za dany rok będzie stanowić szacunkową proporcję na rok następny.