Podatek VAT a usługi związane z nieruchomościami za granicą – zasady i wyjątki

Świadczenie usług za granicę, zwłaszcza w ramach transakcji B2B, może wiązać się z wieloma wątpliwościami dotyczącymi rozliczenia podatku VAT. Kluczowe znaczenie ma właściwe ustalenie miejsca świadczenia usługi – od tego zależy, w którym kraju należy rozliczyć VAT, a także, kto jest zobowiązany do jego zapłaty. Choć ogólna zasada opodatkowania usług między podatnikami wskazuje na kraj siedziby usługobiorcy, ustawodawca przewidział istotne wyjątki.

Zasady ogólne

Zgodnie z art. 28b ustawy o VAT, miejscem świadczenia usług na rzecz podatnika (w transakcjach B2B) jest kraj, w którym usługobiorca posiada siedzibę działalności gospodarczej.

Przykład:

Jeśli polska firma świadczy usługi doradcze na rzecz niemieckiego kontrahenta, miejscem opodatkowania będą Niemcy, a obowiązek rozliczenia VAT spoczywa na nabywcy – zgodnie z mechanizmem odwrotnego obciążenia (reverse charge). W takim przypadku polska firma wystawia fakturę bez naliczonego VAT, z adnotacją „odwrotne obciążenie”, i wykazuje tę transakcję w informacji podsumowującej VAT-UE.

Wyjątki

Od tej zasady istnieje istotny wyjątek – art. 28e ustawy o VAT, który dotyczy usług związanych z nieruchomościami. W tym przypadku miejscem opodatkowania nie jest kraj siedziby usługobiorcy, lecz miejsce położenia danej nieruchomości. Jeśli zatem polska firma wykonuje usługę budowlaną, remontową czy instalacyjną na nieruchomości położonej np. we Francji, to obowiązek podatkowy powstaje we Francji i zgodnie z jej przepisami.

Zakres usług związanych z nieruchomościami został doprecyzowany w rozporządzeniu wykonawczym Rady UE nr 282/2011. Zgodnie z nim, usługi te to takie, które:

• wywodzą się z nieruchomości, która stanowi ich element składowy oraz centralny i niezbędny z punktu widzenia wykonywanej usługi,
• są świadczone w odniesieniu do nieruchomości lub dla niej przeznaczone i mają na celu zmianę jej stanu prawnego lub fizycznego.

Do usług bezpośrednio związanych z nieruchomościami w szczególności należą poniższe:

• opracowanie planów budynku dla konkretnej działki;
• nadzór budowlany i ochrona na miejscu danej nieruchomości;
• budowa, rozbiórka budynków i innych trwałych struktur;
• prace terenowe (w tym usługi rolnicze jak orka, siew, nawadnianie) na terenie nieruchomości;
• badanie i ocenę ryzyka dla nieruchomości i jej stanu;
• wycena danej nieruchomości (np. dla ubezpieczeń lub zabezpieczeń kredytów);
• najem i dzierżawa nieruchomości, również z prawem do wyłącznego przechowywania;
• usługi zakwaterowania (np. w hotelach, ośrodkach, kempingach);
• udzielanie praw do korzystania z nieruchomości (np. polowania, dostęp do infrastruktury);
• remonty, konserwacja i sprzątanie budynków;
• instalacja i naprawa urządzeń trwale związanych z nieruchomością;
• zarządzanie nieruchomościami (komercyjnymi, przemysłowymi, mieszkalnymi);
• pośrednictwo w sprzedaży, dzierżawie i przenoszeniu praw do nieruchomości;
• usługi prawne związane z przeniesieniem tytułu własności nieruchomości (np. sporządzenie aktu notarialnego, umów sprzedaży).

Z zakresu art. 28e wyłączone są natomiast:

• opracowanie planów budynku, jeżeli nie są przeznaczone dla konkretnej działki;
• przechowywania towarów na terenie nieruchomości, jeżeli żadna część nieruchomości nie jest przeznaczona do wyłącznego użytku przez usługobiorcę;
• usługi reklamowe, nawet jeśli wykorzystują nieruchomość;
• pośrednictwo w usługach zakwaterowania, jeśli pośrednik działa w imieniu osoby trzeciej;
• wynajem stoiska na targach wraz z usługami dodatkowymi;
• instalacja, naprawa i nadzór nad urządzeniami, które nie stają się częścią nieruchomości;
• zarządzanie portfelem inwestycji w nieruchomości;
• niektóre usługi prawne niezwiązane z przeniesieniem tytułu własności.

Jak to działa w praktyce?

W praktyce, za usługi związane z nieruchomościami uznaje się roboty budowlane, remontowe, instalacyjne, konserwacyjne, geodezyjne, nadzór budowlany czy montaż trwale związanych urządzeń. Dla takich usług miejscem opodatkowania jest kraj, w którym znajduje się nieruchomość. Natomiast usługi ogólne, które nie dotyczą konkretnej nieruchomości – jak np. projekty koncepcyjne, doradztwo, uzgodnienia przyłączeń bez wskazania działki – nie podlegają art. 28e.

Obowiązki deklaracyjne

Podmioty zarejestrowane jako podatnicy VAT-EU mają obowiązek składać informacje o świadczonych usługach, do których stosuje się art. 28b zgodnie z art. 100 ust. 1 pkt 4. Natomiast tego obowiązku nie mają podatnicy świadczący usługi na stałych nieruchomościach objęte art. 28e.

W transakcjach B2B obowiązek podatkowy zazwyczaj przechodzi na nabywcę, a polska firma nie musi rejestrować się do VAT w danym kraju. Wyjątek stanowi świadczenie usług dla konsumentów (B2C) – wtedy konieczna może być rejestracja w kraju położenia nieruchomości i rozliczenie podatku zgodnie z lokalnym stawkami i zasadami.

Przed wystawieniem faktury za usługę zagraniczną należy dokładnie ustalić jej charakter, miejsce faktycznego wykonania oraz odbiorcę usługi. Błędna kwalifikacja może skutkować nieprawidłowym rozliczeniem VAT i konsekwencjami podatkowymi, zarówno w Polsce, jak i za granicą. W razie wątpliwości warto skonsultować się z doradcą podatkowym.

Podsumowanie

Rozliczanie usług zagranicznych w kontekście VAT wymaga precyzyjnego określenia, z jakim rodzajem usługi mamy do czynienia oraz gdzie znajduje się jej faktyczne miejsce świadczenia. Zasadą jest stosowanie art. 28b ustawy o VAT, zgodnie z którym miejsce opodatkowania zależy od lokalizacji usługobiorcy. Jednak w przypadku usług związanych z nieruchomościami – budowlanych, instalacyjnych, konserwacyjnych i innych wskazanych w art. 28e – decydujące znaczenie ma położenie nieruchomości.